Bei einer Grundschuld handelt es sich um eine Kreditsicherheit, die insbesondere zur Absicherung einer Bau- bzw. Immobilienfinanzierung genutzt wird. Im Vergleich zu einer Hypothek, die hierfür ebenfalls geeignet ist, ist die Grundschuld eine abstrakte Kreditsicherheit, d.h. dass sie unabhängig von einem Kreditverhältnis bestehen kann und nicht automatisch bei Tilgung des Kredites erlischt.
Um eine rechtliche Verbindung zwischen der Grundschuld und dem abzusichernden Kredit herzustellen wird auf die Zweckerklärung bzw. Sicherungsabrede zurückgegriffen, in der festgehalten wird, wofür die Grundschuld eingerichtet wird und unter welchen Voraussetzungen die Bank die Kreditsicherheit in Anspruch nehmen darf. Dies ist dann der Fall, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und nicht die vereinbarten Tilgungsleistungen erbringt.
Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers massiv verschlechtert und abzusehen ist, dass ein Kreditausfall zu erwarten ist, kann die Bank Schritte zur Verwertung der Kreditsicherheit einleiten. Nach entsprechenden Mahnverfahren und Fristen kann die Grundschuld eingelöst werden, indem das Beleihungsobjekt, d.h. die besicherte Immobilie, das Grundstück und gegebenenfalls wesentliche Bestandteile, verkauft werden. Der Erlös dient zur Rückzahlung des Kredites und Deckung von Kosten, die in diesem Zusammenhang anfallen.
Die Rechte und Pflichten, die sich aus der Grundschuld ergeben, werden im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichtes eingetragen und können nur mit Zustimmung der Kreditgebenden Bank gelöscht werden. Der Kreditnehmer kann dies verlangen, wenn die gesamte Zins- und Kreditschuld getilgt ist und somit der Sicherungszweck entfallen ist.
Die Höhe der Grundschuld entspricht dem Sicherungsanspruch, den die Bank gegenüber dem Kreditnehmer hat und verändert sich während der Kreditlaufzeit nicht. Auch bereits erbrachte Tilgungsleistungen haben hierauf keinen Einfluss.